DROIT DU LOGEMENT
DROIT DU LOGEMENT
Le droit du logement concerne toutes les dispositions entourant la relation établie entre le propriétaire d’un bien et son locataire. Cette relation s’articule autour d’un contrat de bail déterminant les obligations de chacune des parties. La législation prévoit également différentes dispositions judiciaires pour garantir une relation respectueuse entre le bailleur et le locataire. Le contrat de bail constitue alors un élément central du droit du logement : d’où l’importance de se faire assister par un avocat compétent évitant ainsi toute ambiguïté dans les clauses du contrat.
J’accompagne les bailleurs comme les locataires dans les procédures relatives aux baux d’habitation que ce soit : Les loyers impayés ou expulsion, un manquement aux obligations locatives, une demande de travaux, insalubrités ou trouble du voisinage… Quelqu’en soit la procédure engagée, nous mettrons, ensemble, tout en œuvre pour que le dénouement soit une réussite.
Bail d'habitation : conseil et rédaction de contrats, gestion des contentieux locatifs
Droit et contentieux de la construction
Recours devant les juridictions compétentes
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COMPÉTENCES
EN SAVOIR PLUS SUR
Les loyers impayés et l'expulsion
Propriétaire
Si votre locataire est en impayé, il est primordial de désamorcer la situation rapidement. Il est tout d’abord nécessaire de le joindre et discuter tout en lui envoyant en parallèle une relance par courrier simple puis une mise en demeure. Cette phase est cruciale car les impayés qui s’installent sont souvent très difficile à résoudre étant donné le montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent.
Si votre locataire a plus de deux échéances de retard, il est alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion et je vous accompagne pour cela.
Trève hivernale
La période bien connue de trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, il n’est pas possible d’expulser le locataire. Il reste néanmoins possible de continuer les démarches devant le tribunal en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion.
Locataire
En cas de difficultés à payer le loyer du logement que vous habitez, vous devez essayer de trouver une solution à l’amiable avec le propriétaire (bailleur). Vous pouvez également vérifier si vous avez droit à des aides sociales (aide au logement…). Si vous avez de grandes difficultés financières, vous devez peut-être déposer un dossier de surendettement.
Le contrat bailleur - locataire
Le bail d’habitation est le document qui régit la relation entre le propriétaire des lieux et le locataire qui habite les lieux. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur.
Il existe différents types de baux :
– Le bail commercial lorsque le bien est utilisé pour exercer une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale.
– Un bail professionnel lorsque le local est utilisé pour exercer une activité professionnelle hors industrielle, agricole, artisanale.
– Le bail mixte à usage d’habitation et à usage professionnel
– Un bail à usage d’habitation qui se subdivise en 2 sous-catégories : la location meublée ou non meublée.
Le manquement aux obligations locatives
Le non-respect des obligations du locataire peut entraîner une résiliation du bail lorsqu’une clause résolutoire spécifique a été intégrée dans le bail. Dans le cas contraire, cette résiliation peut intervenir en faisant appel au tribunal de justice.
Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à se protéger en ajoutant ces clauses au contrat de location. Lorsque le bail prévoit l’absence de paiement du loyer, la non-souscription d’une assurance habitation ou de troubles de voisinage, tout manquement à ces obligations du locataire peuvent mener à une résiliation de bail de plein droit.
Par contre, si aucune clause de ce type n’est prévue dans le contrat de location, le propriétaire est tenu de faire appel au tribunal de justice. Le juge évalue la situation dès lors qu’une obligation du locataire n’a pas été respectée.
Exemple :
– Le défaut de paiement du loyer et des charges
– Le défaut de souscription à une assurance locative
– L’exercice illicite de la sous-location non autorisée par le bail
– La communication de faux documents au bailleur préalablement à la signature du contrat
– La dégradation des lieux dans la durée du bail
– Les travaux réalisés sans l’accord du bailleur
– Les troubles anormaux de voisinage
– Le refus du locataire de quitter les lieux malgré le congé
La demande de travaux
En qualité de locataire d’un bien immobilier, tous les travaux ne sont pas à votre charge, certains restent à la charge de votre bailleur. Il vous est alors possible de lui demander d’intervenir afin d’effectuer ou de faire effectuer ces travaux dans votre logement.
Votre bailleur a l’obligation de vous délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations avec des équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.
Votre bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (volets défectueux, mauvaise robinetterie…).
Il peut donc s’agir de toute réparation urgente comme une panne de chauffe-eau ou autre, de travaux d’amélioration des parties communes ou parties privatives (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…), de travaux d’amélioration de la performance énergétique (problème d’isolation, chaudière…), ou de tous travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.
Aucune participation à ces travaux ne peut alors être demandée au locataire.
Certaines réparations locatives occasionnées par la force majeure ou la vétusté sont à la charge du bailleur.
Le locataire doit préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s’engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il est aussi possible pour le locataire de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver une solution amiable au litige.
Le logement insalubre
Le propriétaire doit livrer au locataire un « logement décent ». Ce terme recouvre 5 critères :
- Une surface minimale : au moins 9 m² et une hauteur sous-plafond de 2,20m ;
- L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : le logement doit être clos et couvert et protégé contre les infiltrations d’air parasites, par exemple ;
- L’absence d’animaux nuisibles ou de parasites comme des rats ou des cafards ;
- Une performance énergétique minimale ;
- La mise à disposition de certains équipements : un chauffage et l’alimentation en eau potable, entre autres.
Si ces critères ne sont pas réunis, le locataire peut signaler « les signes de non décence » au propriétaire qui les accepte ou les conteste.
Le trouble du voisinage
Les bruits de voisinage sont des bruits générés par le comportement d’une personne ou d’un animal et causant des nuisances sonores. Ils peuvent être sanctionnés, dès lors qu’ils constituent un trouble anormal, se manifestant de jour ou de nuit.
En journée, un bruit de comportement peut causer un trouble anormal de voisinage dès lors qu’il est répétitif, intensif, ou qu’il dure dans le temps.
Lorsque le bruit est commis la nuit, l’infraction pour tapage nocturne existe même lorsque ce bruit n’est pas répétitif, ni intensif, ni qu’il dure dans le temps.
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